표제지

목차

요약 9

제1장 서론 23

1. 연구의 배경 및 목적 24

2. 연구의 주요 내용 25

제2장 민간임대주택 정책 연혁 27

1. 임대주택의 유형 28

2. 뉴스테이의 등장 34

(1) 배경 및 내용 34

(2) 사업구조 및 유형 38

3. 공공지원 민간임대주택으로 전환 43

(1) 정책 전환 및 내용 43

(2) 뉴스테이와의 차이 44

4. 기업형 장기임대주택의 활성화 48

5. 민간 임대차시장 정책 변화 50

6. 소결 53

제3장 공공지원 민간임대주택 공급 진단 57

1. 공급 실적과 진단 58

(1) 계획 58

(2) 실적 60

(3) 사업유형별 실적 62

(4) 지역별 실적 64

2. 민간제안사업의 실적과 진단 65

(1) 뉴스테이 65

(2) 공모방식 66

3. LH택지공모사업의 실적과 진단 69

4. 정비사업 연계형사업의 실적과 진단 73

5. 공급촉진지구의 실적과 진단 77

6. 소결 84

제4장 사례 분석 88

1. 사례 선정 방식 및 대상 89

2. 민간제안사업 사례 90

(1) 케이비동자민간임대리츠 90

(2) 계룡하나제2호위탁관리부동산투자회사 94

3. LH택지공모사업 사례 99

(1) 우미케이비뉴스테이제1호위탁관리부동산투자회사 99

(2) 지에스코크렙뉴스테이위탁관리부동산투자회사 104

4. 정비사업 연계형사업 사례 109

(1) 안다미래에셋하우징제2호부동산펀드 109

(2) 이지스제151호부동산펀드 115

(3) 대림제7호마산회원기업형임대위탁관리부동산투자회사 120

5. 공급촉진지구 사례 125

(1) 엘티케이비문래뉴스테이위탁관리부동산투자회사 125

(2) 이베데스다제일호위탁관리부동산투자회사 130

6. 소결 134

제5장 결론 143

1. 성과와 한계 144

2. 시사점 및 개선방안 146

참고문헌 153

Abstract 159

〈표 2-1〉 임대주택 재고현황(2022년 기준) 33

〈표 2-2〉 민간임대주택의 유형과 지원 현황(2016년 말 기준) 37

〈표 2-3〉 임대리츠 기금출자 심사항목 40

〈표 2-4〉 임대주택체계 개편 43

〈표 2-5〉 뉴스테이와 공공지원 민간임대주택 비교 45

〈표 2-6〉 공공지원 민간임대리츠 기금 출자 투자조건 변경 내용 45

〈표 2-7〉 뉴스테이와 공공지원 민간임대주택의 공공지원 비교 47

〈표 2-8〉 사업모델별 임대료 규제 적용 기준 49

〈표 2-9〉 등록 임대주택 유형 연혁 51

〈표 2-10〉 민간임대주택 유형별 공적의무와 인센티브 비교 55

〈표 3-1〉 2016년 제시한 연차별 뉴스테이 공급계획 58

〈표 3-2〉 뉴스테이 사업 유형별 추진 현황(2017년 말 기준) 59

〈표 3-3〉 연간 공공지원주택 공급계획(부지확보 기준) 59

〈표 3-4〉 연도별 공공지원 주택의 지원 실적 및 계획 61

〈표 3-5〉 연도별ㆍ유형별 공공지원 민간임대리츠 사업지수 62

〈표 3-6〉 공공지원 민간임대리츠 총 출자세대수 및 사업지별 평균 출자세대수 63

〈표 3-7〉 공공지원 민간임대리츠 총 출자금액 및 사업지별 평균 출자금액 63

〈표 3-8〉 지역별 공공지원 민간임대리츠 사업지수 64

〈표 3-9〉 유형별 지역 사업지수 및 비중 65

〈표 3-10〉 연도별 민간제안 공모사업 우선협상대상자 선정 결과 68

〈표 3-11〉 연간 민간제안사업 사업지수, 출자세대수, 출자액 추이 69

〈표 3-12〉 연도별 LH택지공모 현황 70

〈표 3-13〉 연간 LH택지공모사업의 사업지수, 출자세대수, 출자액 추이 71

〈표 3-14〉 우선협상권 반납 사업지 73

〈표 3-15〉 연도별 민간제안 공모사업 우선협상대상자 선정 결과 74

〈표 3-16〉 출자 승인된 정비사업 연계형 공공지원 민간임대주택 중 착공지연 사업지 77

〈표 3-17〉 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 공급 계획 78

〈표 3-18〉 중앙정부가 추진한 공급촉진지구 지정현황 78

〈표 3-19〉 청년안심주택 용도지역 변경 기준표 80

〈표 3-20〉 서울시가 추진한 공급촉진지구 지정현황 81

〈표 3-21〉 서울시가 추진한 공급촉진지구사업의 평균 면적 및 물량 82

〈표 3-22〉 공급촉진지구사업의 사업지수, 출자세대수, 출자액 추이 83

〈표 4-1〉 사례분석 대상 사업장 89

〈표 4-2〉 케이비동자민간임대리츠 91

〈표 4-3〉 케이비동자민간임대리츠 사업성평가 및 실제 수익 비교 93

〈표 4-4〉 계룡하나제2호위탁관리부동산투자회사 95

〈표 4-5〉 학하 리슈빌 포레의 공급세대 97

〈표 4-6〉 학하 리슈빌 포레의 입주 당시 일반공급의 임대료 수준 98

〈표 4-7〉 우미케이비뉴스테이제1호위탁관리부동산투자회사 100

〈표 4-8〉 기금 출자 승인 당시 우미케이비뉴스테이제1호의 재원조달 계획 및 예상수익률 100

〈표 4-9〉 충북혁신도시 우미린스테이의 입주 당시 임대료 수준 103

〈표 4-10〉 지에스코크렙뉴스테이위탁관리부동산투자회사 105

〈표 4-11〉 기금 출자 승인 당시 지에스코크렙뉴스테이의 재원조달 계획 및 예상수익률 106

〈표 4-12〉 안다미래에셋하우징제2호부동산펀드 110

〈표 4-13〉 동인천역 파크푸르지오의 공급 세대수 112

〈표 4-14〉 동인천역 파크푸르지오의 표준형 임대료 수준 113

〈표 4-15〉 이지스제151호부동산펀드 116

〈표 4-16〉 더샵 부평 센트럴시티의 표준형 임대료 수준 118

〈표 4-17〉 대림제7호마산회원기업형임대위탁관리부동산투자회사 120

〈표 4-18〉 e편한세상 창원 파크센트럴의 표준형 임대료 수준 123

〈표 4-19〉 엘티케이비문래제4호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 127

〈표 4-20〉 문래 롯데캐슬의 공급 세대수 129

〈표 4-21〉 문래 롯데캐슬(아파트)의 입주 당시 기본형의 임대료 수준 129

〈표 4-22〉 이베데스다제일호위탁관리부동산투자회사 131

〈표 4-23〉 서울신촌피어 입주 당시 임대료 수준 134

〈표 4-24〉 사업지별 특성 136

〈표 4-25〉 사업지별 기수별 지분수익률 138

〈표 4-26〉 사업지별 지분 투자액 및 비중 140

〈그림 2-1〉 임대주택 유형 구분 29

〈그림 2-2〉 점유형태별 비중(2022년 기준) 32

〈그림 2-3〉 뉴스테이 사업구조(건설형) 40

〈그림 2-4〉 공급촉진지구 주택공급 대상 47

〈그림 3-1〉 연도별 공공지원 민간임대리츠의 영업인가 사업지수 60

〈그림 3-2〉 공모-리츠 영업인가 소요 기간 72

〈그림 4-1〉 용산 동자동 오피스텔 사업구조 91

〈그림 4-2〉 임대율 추이 92

〈그림 4-3〉 배당금 및 연환산배당률 추이 92

〈그림 4-4〉 임대수익, 이자비용, 당기순손실 추이 95

〈그림 4-5〉 대전 유성구의 아파트 실거래가지수 추이 및 3.3㎡당 단가 추이 96

〈그림 4-6〉 청년형 주택 평면도(84㎡) 97

〈그림 4-7〉 임대율 추이 101

〈그림 4-8〉 임대수익, 이자비용, 당기순손실 추이 101

〈그림 4-9〉 충북 및 진천군의 아파트 실거래가지수 추이 및 3.3㎡당 단가 추이 102

〈그림 4-10〉 임대율 추이 107

〈그림 4-11〉 임대수익, 이자비용, 당기순손실 추이 107

〈그림 4-12〉 경기도 화성시 아파트의 실거래가지수 및 동탄신도시의 3.3㎡당 단가 추이 108

〈그림 4-13〉 안다미래에셋하우징제2호부동산펀드 사업구조 111

〈그림 4-14〉 인천 동구 아파트의 실거래가지수 및 동탄신도시의 3.3㎡당 단가 추이 114

〈그림 4-15〉 이지스제151호부동산펀드의 투자구조 117

〈그림 4-16〉 인천 부평구 아파트의 실거래가지수 및 동탄신도시의 3.3㎡당 단가 추이 119

〈그림 4-17〉 대림제7호마산회원 사업구조 121

〈그림 4-18〉 대림제7호마산회원 사업추진 일정 122

〈그림 4-19〉 임대수익, 이자비용, 당기순손실 추이 124

〈그림 4-20〉 경남 및 마산회원구의 아파트 실거래가지수 및 3.3㎡당 단가 추이 125

〈그림 4-21〉 임대수익, 이자비용, 당기순손실 추이 127

〈그림 4-22〉 서울시 영등포구의 아파트 실거래가지수 및 3.3㎡당 단가 추이 128

〈그림 4-23〉 임대수익, 이자비용, 당기순손실 추이 132

〈그림 4-24〉 서울시 마포구의 아파트 실거래가지수 및 3.3㎡당 단가 추이 133

〈그림 4-25〉 사업지별 소요기간(사업개시~준공) 137

〈그림 4-26〉 연간 주택가격 상승률(CAGR) 139