표제지 1

목차 6

요약 18

제Ⅰ장 사업계획 적정성 재검토의 개요 64

제1절 사업의 배경 및 목적 64

제2절 사업의 주요 내용 66

1. 사업의 추진 근거 66

2. 사업의 추진 경위 67

3. 사업의 주요 내용 68

4. 사업비 변경 내역 72

제3절 사업계획 적정성 재검토의 배경 및 주요 내용 73

1. 사업계획 적정성 재검토의 배경 및 목적 73

2. 사업계획 적정성 재검토의 주요 내용 73

제Ⅱ장 기초자료 분석 및 재검토의 주요 쟁점 76

제1절 기초자료 분석 76

1. 사업대상지 현황 76

2. 임대주택 현황 84

제2절 상위계획 및 관련 계획 검토 114

1. 『제3차 장기 주거종합계획』(국토교통부, 2024. 8. 30.) 114

2. 『제2차 장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 기본계획』(국토교통부, 2023. 10.) 117

3. 「주거복지로드맵 2.0」(국토교통부, 2020. 3. 20.) 119

4. 「서울 임대주택 3대 혁신방안」(서울특별시, 2022. 4. 19.) 120

제3절 재검토의 주요 쟁점 122

1. 사업계획 적정성 재검토의 범위 122

2. 사업설계의 적정성 검토 123

3. 수요 추정 124

4. 기술적 검토 및 비용 추정 124

제Ⅲ장 사업설계의 적정성 분석 126

제1절 전달체계의 적정성 127

1. 사업주체의 적절성 127

2. 재정지원의 적절성 129

제2절 재정의 지속가능성 131

1. 수입 감소 규모 추정 필요성 131

2. 재입주 할인율 적용에 따른 수입 감소 규모 추정 132

제3절 추진방법의 적절성 147

제Ⅳ장 수요 추정 150

제1절 수요 추정의 개요 150

제2절 수요 추정 152

1. 주거시설 수요 추정 방법론 152

2. 주거시설 수요 권역 설정 153

3. 주거시설 수요추정 154

제3절 공공임대주택의 수요 조정 후 추정 결과 168

1. 수요 조정 후 본 사업의 수요 추정 168

2. 향후 노후공공임대주택 재정비 사업 추진을 고려한 수요 추정 171

제Ⅴ장 사업계획의 적절성 검토 176

제1절 사업입지의 적절성 검토 176

제2절 시설계획의 적절성 검토 179

1. 시설계획 검토 179

2. 사업지별 검토 180

제3절 대안의 설정 187

제Ⅵ장 비용 추정 188

제1절 비용 추정의 개요 188

제2절 총사업비 추정 191

1. 공사비 191

2. 보상비 207

3. 시설부대경비 209

4. 기타비 215

5. 예비비 216

6. 총사업비 종합 217

제Ⅶ장 정책성 분석 221

제1절 정책성 분석의 개요 221

제2절 사업추진 여건 223

1. 정책 일치성 등 내부여건 223

2. 이해관계자의 태도 등 외부여건 231

제Ⅷ장 종합결론 및 정책제언 236

제1절 종합결론 236

제2절 정책제언 241

참고문헌 245

[부록 1] 사업계획 적정성 재검토 의뢰 공문 247

[부록 2] 질의답변 공문 248

〈표 Ⅰ-1〉 사업의 주요 추진 경위 68

〈표 Ⅰ-2〉 사업 규모 70

〈표 Ⅰ-3〉 상계마들단지 총사업비 내역 71

〈표 Ⅰ-4〉 하계5단지 총사업비 내역 71

〈표 Ⅰ-5〉 총사업비 내역 72

〈표 Ⅱ-1〉 노원구 인구 77

〈표 Ⅱ-2〉 서울특별시 및 노원구 연령별 인구 78

〈표 Ⅱ-3〉 서울특별시 및 노원구 사업체수 79

〈표 Ⅱ-4〉 서울특별시 및 노원구 종사자수 79

〈표 Ⅱ-5〉 지목별 현황 80

〈표 Ⅱ-6〉 용도지역별 현황 80

〈표 Ⅱ-7〉 서울특별시 및 노원구 용도지역별 지가변동율 81

〈표 Ⅱ-8〉 서울특별시 및 노원구 주택현황 81

〈표 Ⅱ-9〉 노원구 공급시기별 아파트 현황 82

〈표 Ⅱ-10〉 노원구 노후기간별 주택수 82

〈표 Ⅱ-11〉 노원구 교원 1인당 학생수 83

〈표 Ⅱ-12〉 노원구 의료기관 현황 83

〈표 Ⅱ-13〉 노원구 1인당 공원면적 84

〈표 Ⅱ-14〉 공공임대주택의 종류 85

〈표 Ⅱ-15〉 영구임대주택 입주자격 86

〈표 Ⅱ-16〉 국민임대주택 입주자격 87

〈표 Ⅱ-17〉 행복주택 입주자격 88

〈표 Ⅱ-18〉 통합공공임대주택 공급기준 90

〈표 Ⅱ-19〉 통합공공임대주택 시세대비 임대료율 90

〈표 Ⅱ-20〉 임대주택 공급 현황 92

〈표 Ⅱ-21〉 임대주택 재고현황(2022년 말 기준) 93

〈표 Ⅱ-22〉 서울특별시 임대주택 재고 현황(2022년 기준) 94

〈표 Ⅱ-23〉 서울특별시 규모별 임대주택 공급현황 95

〈표 Ⅱ-24〉 노후공공임대주택 시설개선사업 국고 투입액 96

〈표 Ⅱ-25〉 서울주택도시공사 공공임대주택 현황 98

〈표 Ⅱ-26〉 준공년도 및 권역별 현황 99

〈표 Ⅱ-27〉 단지별 택지개발지구 내 입지현황 100

〈표 Ⅱ-28〉 단지별 택지개발지구 내 입지현황 101

〈표 Ⅱ-29〉 34개 단지 용도지역 현황 및 용적률 현황 102

〈표 Ⅱ-30〉 평형별ㆍ가구원 수별 현황 103

〈표 Ⅱ-31〉 입주자 유형별 및 연령대별 현황 104

〈표 Ⅱ-32〉 입주자 유형별 평균 임대료 현황 105

〈표 Ⅱ-33〉 공공임대 단지별 임대료 현황 106

〈표 Ⅱ-34〉 공공임대 단지별 임대료 현황 106

〈표 Ⅱ-35〉 공공임대 단지별 임대료 현황 107

〈표 Ⅱ-36〉 주택도시기금 조성 및 운용 현황 108

〈표 Ⅱ-37〉 주택도시기금 조성ㆍ운용 및 총지출 규모 109

〈표 Ⅱ-38〉 2023년도 예산 규모 111

〈표 Ⅱ-39〉 최근 5년간 재무변동 추이 112

〈표 Ⅱ-40〉 향후 5개년 사업 분야별 투자계획 113

〈표 Ⅲ-1〉 하계5단지 신규입주 통합공공임대 임대료 수준 133

〈표 Ⅲ-2〉 상계마들단지 신규입주 통합공공임대 임대료 수준 134

〈표 Ⅲ-3〉 하계5단지 표준 임대 조건으로 산출한 임대료 총액(2030년 기준) 134

〈표 Ⅲ-4〉 상계마들단지 표준 임대 조건으로 산출한 임대료 총액(2029년 기준) 135

〈표 Ⅲ-5〉 하계5단지 할인율 적용에 따른 임대료 수준(2030년 기준) 135

〈표 Ⅲ-6〉 상계마들 할인율 적용에 따른 임대료 수준(2029년 기준) 136

〈표 Ⅲ-7〉 하계5단지 할인율 적용에 따른 임대료 차액(2030년 기준) 136

〈표 Ⅲ-8〉 상계마들 할인율 적용에 따른 임대료 차액(2029년 기준) 136

〈표 Ⅲ-9〉 30% 할인 적용에 따른 연도별 손실: 상계마들단지, 하계5단지 138

〈표 Ⅲ-10〉 분석대상 단지 및 임대료 수준 141

〈표 Ⅲ-11〉 30% 할인 적용시 임대보증금 및 임대료 수준 142

〈표 Ⅲ-12〉 30% 할인 적용에 따른 임대보증금 및 임대료 차액 143

〈표 Ⅲ-13〉 30% 할인 적용에 따른 임대보증금 및 임대료 차액의 조정 144

〈표 Ⅲ-14〉 30% 할인 적용에 따른 연도별 손실: 25개 단지 145

〈표 Ⅲ-15〉 검토대상 사업의 주택 공급 계획 147

〈표 Ⅲ-16〉 공공(혹은 일반) 분양주택 분양 수입 148

〈표 Ⅲ-17〉 정비사업 단계에 따른 연도별 소송현황 149

〈표 Ⅳ-1〉 단지별 임대조건 150

〈표 Ⅳ-2〉 상계마들단지 주택공급계획 151

〈표 Ⅳ-3〉 하계5단지 주택공급계획 151

〈표 Ⅳ-4〉 주거시설 수요추정 과정 153

〈표 Ⅳ-5〉 2023년 수요 권역 전입인구 및 누적 인구 증감 153

〈표 Ⅳ-6〉 수정 MW 모형 계수 추정 결과 155

〈표 Ⅳ-7〉 수정 MW 모형을 이용한 주거시설 수요 추정 과정 156

〈표 Ⅳ-8〉 수요 권역 연도별ㆍ연령별 인구 추계 157

〈표 Ⅳ-9〉 서울특별시 연도별 가구당 평균 가구원 수 158

〈표 Ⅳ-10〉 가구소득 변화율(도시 1인 이상 가구의 가구당 월평균 가계수지) 158

〈표 Ⅳ-11〉 주거비 변화율(도시 1인 이상 가구의 가구당 월평균 가계수지) 159

〈표 Ⅳ-12〉 가구당 평균 면적 추정 160

〈표 Ⅳ-13〉 수요 권역 연도별 주거시설 누적 수요 161

〈표 Ⅳ-14〉 서울특별시 30년 이상 노후 주거시설 현황 162

〈표 Ⅳ-15〉 서울특별시 주거시설 멸실 현황 162

〈표 Ⅳ-16〉 서울특별시 노후 주거시설 멸실률 163

〈표 Ⅳ-17〉 수요 권역 20~30년 미만 노후 주거시설 현황 163

〈표 Ⅳ-18〉 수요 권역 30년 이상 노후 주거시설 현황 164

〈표 Ⅳ-19〉 수요 권역 30년 이상 노후 주거시설 예측 164

〈표 Ⅳ-20〉 수요 권역 멸실 주거시설 예측 165

〈표 Ⅳ-21〉 수요 권역 주거시설 현황 166

〈표 Ⅳ-22〉 수요 권역 주거시설 증감률 166

〈표 Ⅳ-23〉 수요 권역 주거시설 예측 167

〈표 Ⅳ-24〉 주거시설 수요추정 결과 167

〈표 Ⅳ-25〉 주거시설 수요추정 결과 169

〈표 Ⅳ-26〉 서울특별시 임대주택 공급현황 및 재고, 비율 170

〈표 Ⅳ-27〉 주거시설 수요추정 조정 결과 171

〈표 Ⅳ-28〉 서울특별시 공공임대주택 현황(SH) 172

〈표 Ⅳ-29〉 서울특별시 공공임대주택 현황(LH) 173

〈표 Ⅳ-30〉 서울특별시 공공임대주택 증축 한도 174

〈표 Ⅴ-1〉 상계마들단지 사업부지 현황 177

〈표 Ⅴ-2〉 하계 5단지 사업부지 현황 178

〈표 Ⅴ-3〉 사업지별 시설계획 개요 179

〈표 Ⅴ-4〉 상계마들단지 공급유형별 면적 180

〈표 Ⅴ-5〉 상계마들단지 주거시설 평형별 및 총세대 공급면적 180

〈표 Ⅴ-6〉 상계마들 단위평면계획 181

〈표 Ⅴ-7〉 하계5단지 공급유형별 면적 182

〈표 Ⅴ-8〉 하계5단지 주거시설 면적 개요 182

〈표 Ⅴ-9〉 하계5단지 단위평면계획 183

〈표 Ⅴ-10〉 하계5단지 비주거시설 면적 184

〈표 Ⅴ-11〉 하계5단지 비주거시설 기관별 요청 면적 184

〈표 Ⅴ-12〉 동주민센터 표준설계면적 기준 185

〈표 Ⅴ-13〉 비주거시설 대안 면적 산정 186

〈표 Ⅴ-14〉 비주거시설 면적 비교 186

〈표 Ⅴ-15〉 사업계획 적정성 재검토 대안의 설정 187

〈표 Ⅵ-1〉 비용 추정의 진행 순서와 내용 188

〈표 Ⅵ-2〉 건설투자 GDP 디플레이터에 의한 비용 보정지수 190

〈표 Ⅵ-3〉 부지조성공사비 비교 191

〈표 Ⅵ-4〉 상계마들 주거시설 면적 개요 192

〈표 Ⅵ-5〉 16층~25층 이하 지상층 건축비 단가 193

〈표 Ⅵ-6〉 16~25층 이하 기본형건축비 세부 고시내역 분석 193

〈표 Ⅵ-7〉 시설부대경비를 제외한 지상층 건축비 단가 산정 194

〈표 Ⅵ-8〉 지상층 건축비 검토안 194

〈표 Ⅵ-9〉 시설부대경비를 제외한 지하층 건축비 단가 산정 195

〈표 Ⅵ-10〉 지하층 건축비 검토안 195

〈표 Ⅵ-11〉 상계마들 주거시설 건축비 검토안 195

〈표 Ⅵ-12〉 점포 및 상가 공사비 단가 196

〈표 Ⅵ-13〉 근린생활시설 공사비 검토안 196

〈표 Ⅵ-14〉 부대시설 공사비 검토안 197

〈표 Ⅵ-15〉 상계마들단지 건축공사비 검토안 197

〈표 Ⅵ-16〉 하계5단지 주거시설 면적 개요 198

〈표 Ⅵ-17〉 46~49층 이하 지상층 건축비 단가 198

〈표 Ⅵ-18〉 46~49층 이하 기본형건축비 세부 고시내역 분석 199

〈표 Ⅵ-19〉 시설부대경비를 제외한 지상층 건축비 단가 산정 199

〈표 Ⅵ-20〉 지상층 건축비 검토안 200

〈표 Ⅵ-21〉 시설부대경비를 제외한 지하층 건축비 단가 산정 200

〈표 Ⅵ-22〉 지하층 건축비 검토안 200

〈표 Ⅵ-23〉 하계5단지 주거시설 건축비 검토안 201

〈표 Ⅵ-24〉 근린생활시설 공사비 검토안 201

〈표 Ⅵ-25〉 부대시설 공사비 검토안 202

〈표 Ⅵ-26〉 하계5단지 생활 SOC 시설 유사사례 단가 평균 202

〈표 Ⅵ-27〉 생활 SOC 등 공사비 검토안 203

〈표 Ⅵ-28〉 하계5단지 건축공사비 검토안 203

〈표 Ⅵ-29〉 요구안의 이설비 내역 204

〈표 Ⅵ-30〉 사업지별 건축물 현황 204

〈표 Ⅵ-31〉 시설물 철거비 단가 204

〈표 Ⅵ-32〉 건설폐기물 처리비 단가 205

〈표 Ⅵ-33〉 건설폐기물 수집ㆍ운반비 단가 205

〈표 Ⅵ-34〉 사업지별 철거량 산정 205

〈표 Ⅵ-35〉 사업지별 철거비 산정 206

〈표 Ⅵ-36〉 사업지별 철거설계비를 제외한 철거공사비 산정 206

〈표 Ⅵ-37〉 사업지별 철거감리비 산정 206

〈표 Ⅵ-38〉 사업지별 철거비 종합 207

〈표 Ⅵ-39〉 사업지별 용지보상비 207

〈표 Ⅵ-40〉 사업지별 이주대책비 208

〈표 Ⅵ-41〉 사업지별 각종 부담금 208

〈표 Ⅵ-42〉 시설부대경비 산정을 위한 기준 공사비 209

〈표 Ⅵ-43〉 요구안 기계약 설계비 210

〈표 Ⅵ-44〉 건축부문 설계비 요율 210

〈표 Ⅵ-45〉 건축부문 공사복잡도에 따른 구분 211

〈표 Ⅵ-46〉 설계비 검토 211

〈표 Ⅵ-47〉 조사 및 측량비 등 산정 212

〈표 Ⅵ-48〉 공사복잡도에 따른 구분(건축공사) 212

〈표 Ⅵ-49〉 전면책임감리비 요율 213

〈표 Ⅵ-50〉 감리비 산정 213

〈표 Ⅵ-51〉 시설부대비 요율 214

〈표 Ⅵ-52〉 시설부대비 산정 214

〈표 Ⅵ-53〉 시설부대비 종합 215

〈표 Ⅵ-54〉 요구안 기타비 항목별 금액 216

〈표 Ⅵ-55〉 단계별 예비비 반영비율 216

〈표 Ⅵ-56〉 사업지별 예비비 산정 217

〈표 Ⅵ-57〉 총사업비 종합(상계마들단지 + 하계5단지) 218

〈표 Ⅵ-58〉 상계마들단지 총사업비 비교 219

〈표 Ⅵ-59〉 하계5단지 총사업비 비교 220

〈표 Ⅶ-1〉 정책성 분석 항목의 범주화 222

〈표 Ⅶ-2〉 정책 일치성 등 내부여건 검토를 위한 상위 및 관련 계획의 분류 224

〈표 Ⅶ-3〉 입주자 유형별 평균 임대료 현황 231

〈표 Ⅷ-1〉 「노후공공임대주택 재정비사업」 사업계획 적정성 재검토 총괄요약표 244

[그림 Ⅰ-1] 「노후공공임대주택 재정비사업」 사업계획 적정성 재검토 수행 흐름도 75

[그림 Ⅱ-1] 공공주택 체계 85

[그림 Ⅱ-2] 임대주택 공급 현황(2007~2022년) 92

[그림 Ⅱ-3] 서울특별시 노후공공임대아파트 종합현황도 97

[그림 Ⅱ-4] 준공연도 및 권역별 준공 후 30년 도래 단지 현황 99

[그림 Ⅱ-5] 평형별 세대수 및 가구원 수 103

[그림 Ⅱ-6] 유형별 및 연령대별 세대수 현황 104

[그림 Ⅱ-7] 보증금 및 임대료 현황 105

[그림 Ⅱ-8] 비전 및 목표 110

[그림 Ⅱ-9] 서울주택도시공사 부채 현황 111

[그림 Ⅱ-10] 사업 분야별 투자계획 112

[그림 Ⅱ-11] 「제3차 장기 주거종합계획」 115

[그림 Ⅱ-12] 「장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 기본계획」의 비전 및 목표 118

[그림 Ⅱ-13] 순환형 개발 + 생활 SOC 복합 설치 120

[그림 Ⅱ-14] 서울특별시 노후 임대주택 재정비 방안 121

[그림 Ⅲ-1] 전달체계 127

[그림 Ⅳ-1] 주거시설 수요 추정 개요 152

[그림 Ⅴ-1] 사업부지 입지 176

[그림 Ⅴ-2] 상계마들단지 주변여건 177

[그림 Ⅴ-3] 하계5단지 주변여건 178

[그림 Ⅴ-4] 상계마들단지 배치도 181

[그림 Ⅴ-5] 하계5단지 배치도 183

[그림 Ⅶ-1] 정책방향의 일치성 분류 225