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표제지

목차

국문요약 14

제1장 서론 / 강석구 20

제1절 연구의 필요성 및 목적 21

제2절 연구의 내용과 방법 24

제2장 전세사기의 구조 및 현황 / 강석구 25

제1절 전세사기의 현황 26

1. 전세사기 특별단속의 범위와 한계 26

가. 전세사기 특별단속의 범위 26

나. 전세사기 단속ㆍ수사 등에서의 고려사항 27

2. 전세사기 특별단속의 성과 34

가. 조직적 전세사기를 형법상 범죄집단으로 의율 35

나. 전세사기 가담유형의 구체화 36

다. 전세사기 피해유형의 계량화 38

라. 서민 상대 대규모 재산범죄 처벌 강화방안 모색 41

마. 부동산 거래신고 데이터 기반 전세사기 조사방안 추진 42

제2절 조직적 전세사기의 대표 사례 분석 42

1. 조직적 전세사기 인지의 과정 42

2. 조직적 전세사기의 수익 창출 구조 45

가. 전세임대 우선의 분양구조 45

나. 전세자금대출한도에 상응한 분양구조 46

다. 수익 극대화를 위한 기망ㆍ조작 구조 47

라. 법적 책임 면탈 구조 48

3. 조직적 전세사기의 역할분담 및 수익배분 구조 49

가. 핵심 관련자 49

나. 적극적 범죄가담자 53

다. 소극적 범죄가담자 56

라. 추정 배후세력 59

제3절 전세사기의 발생요인 61

1. 허술하고 방만한 전세자금대출제도 62

2. 공적 등기가 수반되지 않는 전세관행 63

3. 주택소유 자체에 대한 과도한 규제와 부담 64

4. 신속ㆍ확실한 투자금회수, 범행은폐 및 수익은닉 용이 65

5. 금융회사 및 부동산ㆍ금융 공기업의 방임과 도덕적 해이 66

제4절 소결 68

제3장 현행법상 전세 관련 제도의 법적 구조 / 정상현 72

제1절 타인 주택의 사용을 위한 법제도 일반론 73

1. 타인주택의 용익 73

2. 우리 민법 특유의 전세제도 75

3. 전세권과 임차권의 분화 75

가. 개요 75

나. 민법상 전세권 규정 76

다. 민법상 임대차 규정 81

라. 주택임대차보호법의 제정 및 개정 83

4. 전세권, 민법상 임대차, 주택임대차보호법상 임대차의 구분 88

가. 구분 기준 88

나. 등기 여부에 따른 구분 89

다. 사용, 수익의 대가에 따른 구분 90

라. 전세와 채권적 전세 91

제2절 전세권과 임차권의 법적 구조 93

1. 민법상 전세권 설정의 법률관계 93

가. 전세권의 취득 93

나. 전세권의 법적 성질 95

다. 전세권의 존속기간 102

라. 전세권의 효력 103

마. 전세금반환 및 우선변제권 104

바. 전세권의 소멸 104

2. 임대차의 법률관계 105

가. 임대차계약의 성립 105

나. 존속기간과 계약의 갱신 106

다. 대항력 109

라. 보증금의 우선변제권 113

마. 임차권등기명령제도 117

바. 보증금 118

제3절 주택 용익권의 활용 현황 120

1. 인구 대비 주택 보유율과 전세 및 임대차 활용 120

가. 전체인구와 가구 수 120

나. 주택 보급률과 주택의 유형 121

다. 무주택자 비율 123

라. 전세권과 임대차 이용률 124

2. 주택 용익 현황 분석 126

제4절 임대차 보증금 손해의 원인 128

1. 보증금과 전세금 128

가. 보증금과 전세금의 의미 128

나. 전세 관행과 민법 규정 129

다. 주택임대차보호법과 보증금 129

라. 채권적 전세 130

마. 전세사기와 보증금사기 130

2. 보증금 손해의 유형 131

가. 개요 131

나. 깡통임대차형 131

다. 우선변제권상실형 133

라. 이중계약형 135

마. 보증금담보대출형 135

제4장 전세 관련 정책 현황과 한계 / 김명수 136

제1절 전세사기 관련 정책 현황 137

1. 개관 137

2. 전세사기 관련 대책 현황 138

가. 2022.9.1. 국토교통부 전세사기 피해방지방안 발표 139

나. 2022.9.28. 기획재정부 전세금 보호 강화대책 140

다. 2022.11.21. 전세사기피해방지후속대책 141

라. 2023.2.2. 전세사기 예방 및 피해 지원방안 발표 144

마. 2023.4.19. 전세사기 관련 경ㆍ공매 유예 방안 구체화 145

바. 2023.4.23. 당정 "전세사기 피해자 지원 특별법 제정안" 발표 145

사. 2023.5.1. 전세사기 지원 특별법 적용대상 범위 확대 146

아. 전세제도 개편 방안 147

자. 전세사기 특별법 여야 합의안 148

3. 개정 법률 151

제2절 대항력 보완을 위한 제도 및 한계 152

1. 개요 152

2. 현행 주택임대차보호법상 대항력 규정 154

가. 우선변제권 154

나. 임차권등기명령 및 임차권등기 155

다. 최우선변제권 156

3. 대항력 규정의 보완 158

가. 최우선변제의 기준금액 상향 필요 158

나. 최우선변제 적용 여부 158

다. 임차권등기제도 개선 159

제3절 집행력 보완을 위한 제도 및 한계 160

1. 대항력 있는 임차권에 대한 강제집행 160

가. 압류단계 161

나. 경매단계 162

다. 배당단계 164

2. 집행권원 확보 방안 166

가. 가압류신청 166

나. 지급명령 신청 166

다. 민사조정 신청 167

라. 소액사건심판 제기 168

마. 보증금반환청구의 소 169

제4절 제21대 국회의 전세 관련 입법 추진 현황 170

1. 개관 170

2. 현 정부 출범(2022.5.10.) 이전 171

3. 현 정부 출범(2022.5.10.) 이후 172

가. 주택임대차보호법 일부개정법률안 172

나. 전세사기 피해자 지원 및 부동산거래질서 확립 173

다. 전세사기 피해자 지원 특별법안 174

라. 주택도시기금법 일부개정법률안 175

마. 기타 175

제5절 전세사기피해자법의 한계 176

1. 지원 범위 문제 176

2. 도산절차 등과의 정합성 문제 176

가. 채무자회생법상 임대차 계약의 법적 성질 176

나. 쌍방미이행 쌍무계약의 법리 176

다. 파산 및 회생절차가 민사집행절차에 미치는 영향 178

제6절 소결 179

1. 정부의 전세사기 종합 대책 179

2. 전세사기 대책 일환으로 제시된 입법 180

3. 대항력 보완 방안 181

4. 집행력 보완 대책 181

5. 전세사기피해자법의 보완 필요 182

제5장 전세사기 예방 및 피해회복 방안 / 강석구;정상현;김명수 183

제1절 정책방안 설정의 방향성 184

제2절 형사정책적 관점에서의 정책방안 187

1. 전세사기 범죄수익 환수ㆍ회복 방안 187

가. 조직적 전세사기 주모자에 대한 철저 수사 및 수익 보전 187

나. 범죄피해재산 환수ㆍ환부 제도 확대 188

다. 범죄피해재산 등 범죄수익 관리ㆍ집행기구의 설치 190

라. 전세사기 위험 전세자금대출 등 수익의 환수 191

2. 불법자산 공공감시시스템의 실질화 방안 191

가. 특정금융정보법상 의심거래 보고대상 기관 등의 확대 191

나. 특정금융정보법상 의심거래 보고 해태 시의 처벌 강화 192

다. 자산ㆍ금융정보분석기구(FIU)의 통합 193

3. 가담 직업전문가에 대한 제재 방안 194

가. 직업전문가에 대한 자격제한 조치의 현실화 194

나. 법인에 대한 제재 현실화 196

다. 중개보조원 제도의 폐지 198

제3절 민법적 관점에서의 정책방안 199

1. 보증금 손해유형별 책임과 방지대책 199

가. 깡통임대차형 199

나. 우선변제권상실형 202

다. 이중계약형 203

라. 보증금담보대출형 205

2. 월 차임 형식의 임대차 활성화 206

가. 전세권의 전세금과 임차권의 보증금 206

나. 월차임에 따른 임대차의 전환 208

제4절 민사절차적 관점에서의 정책방안 209

1. 계약 단계에서의 보완방안 209

가. 전세권등기 등 활성화 209

나. 부동산중개업자의 책임강화 및 공제보험금액 상향 210

다. 안심전세앱 제공 정보의 확대 212

라. 전세계약시 확인사항 및 특약 명시 213

마. 민간임대사업자의 전세금 보증보험 의무가입 214

2. 경매 절차에서의 보완방안 215

가. 임차인 우선매수권 행사상 한계에 대한 고려 215

나. 가장 임차인 배제 방안 강구 216

3. 그 밖의 보완방안 217

가. 신속면책제도 활용 217

나. 등기의 공신력 인정 217

다. 지원정책의 일관성 및 통일성 유지 218

제5절 그 밖의 정책적 고려사항 218

1. 전세제도의 점진적 축소 및 내실 강화 219

가. 담보 설정 주택에 대한 전세계약의 제한 220

나. 과다주택 보유 임대사업자 및 임대소득자의 자본보유 기준 강화 221

다. 실수요자에 대한 주택담보대출의 현실화 221

라. 전세자금대출상품의 축소 및 임대보증보험상품의 활성화 222

마. 임대인 대상 전세자금대출 체약강요ㆍ통지 금지 223

바. 전세와 월세를 준별한 주택임대차보호법 개정 223

2. 주택정책의 패러다임 전환 224

가. 다주택자 규제정책에서 과다주택보유자 관리정책으로의 전환 224

나. 원가 중심 분양문화 조성 및 미분양대책 내실화 225

다. 근전세 제도 도입의 모색 225

라. 노후빌라 매입 확대를 통한 서민 주거환경 개선 226

3. 주택 관련 부동산산업의 정상화 227

가. LH 등 부동산 공기업의 정상화 227

나. 한국부동산원의 정상화 227

4. 당사자 간 분쟁 예방을 위한 법교육 콘텐츠 보급ㆍ확산 229

참고문헌 231

Abstract 235

판권기 238

[표 2-1] 피해자 연령별 현황 39

[표 2-2] 피해 주택유형별 현황 40

[표 2-3] 피해금액별 현황 40

[표 3-1] 총인구변화 120

[표 3-2] 총가구변화 121

[표 3-3] 인구 대비 가구 비율 121

[표 3-4] 가구당 주택보급률 122

[표 3-5] 단독주택, 아파트 비율 122

[표 3-6] 무주택가구 비율 123

[표 3-7] 자가와 임차비율 124

[표 3-8] 전세권 설정등기 연간 건수 125

[표 3-9] 임차권 설정등기 연간 건수 125

[표 3-10] 확정일자 연간 건수 126

[표 4-1] 불법 중개행위 유형 및 대처 요령 138

[표 4-2] 2023.2.2. 전세사기 예방 및 피해지원방안 144

[표 4-3] 국토부 수정안 적용대상 범위 147

[표 4-4] 법제사법위원회 수정안 149

[표 4-5] 전세사기 피해 지원 및 예방 관련 개정 법률 151

[표 4-6] 최우선변제권있는 소액임차인 157

[표 4-7] 임차권설정등기(임차권등기명령) 신청 부동산 현황 160

[표 4-8] 주택임대차보호법 일부개정법률안(2020.5.30.~2022.5.10.) 171

[표 4-9] 특별법의 주요 지원대책 180

[표 5-1] HUG 전세보증금반환보증 연도별 현황 215

[표 5-2] 다세대주택과 다가구주택의 비교 216

[그림 4-1] 주택임대차 분쟁조정절차 168

[그림 5-1] 안심전세앱 안내 213

[그림 5-2] 안전한 전세계약을 위한 핵심체크리스트 214