국가전략정보포털

표제지 1

목차 9

연구요약 3

1장 서론 16

1.1. 연구의 배경 및 목적 17

1.2. 연구의 범위 및 방법 23

2장 현황 및 선행연구 24

2.1. 주택가격 이론 및 선행연구 25

2.1.1. 주택가격 추이 및 결정요인 25

2.1.2. 주택가격과 거시적 지표의 관계 27

2.2. 주택시장에서의 공공의 역할 30

2.3. 매입형 공공임대와 현황 32

2.3.1. 매입형 공공임대주택 정의 및 현황 32

2.3.2. 매입형 임대주택 매입재원 35

2.3.3. 주택시장에서의 매입임대주택 영향 37

2.4. 소결 39

3장 주택시장 분석 및 미래 주택가격 전망 41

3.1. 분석의 개요 42

3.2. 주택시장 현황 44

3.2.1. 가격추이 44

3.2.2. 선도아파트 가격 흐름 49

3.2.3. 광역권 주택시장 흐름 52

3.2.4. 기타 경제지표 53

3.3. 주택시장 전망 56

3.3.1. 전망 시나리오 56

3.3.2. 전망 시나리오별 분석결과 57

3.4. 소결 59

4장 앵커리츠 설립 및 운용의 쟁점 60

4.1. 개요 61

4.2. 리츠 활용 사례 63

4.2.1. 국외사례 63

4.2.2. 국내사례 66

4.3. 앵커리츠 설립 및 운용의 쟁점 71

4.3.1. 앵커리츠 및 개별리츠 설립 쟁점 71

4.3.2. 주택매입리츠 법적 쟁점 74

4.3.3. 주택매입 리츠 외 개별리츠 검토 76

4.4. 소결 81

5장 주택리츠 운용 방안 84

5.1. 제도의 개요: "자산기반 한국형 New 리츠(REITs)" 85

5.1.1. 제안배경 85

5.1.2. 개념 및 의의 86

5.1.3. 대상사업, 주택 및 임차인 조건 89

5.1.4. 금융 구조 91

5.1.5. 지분 매수ㆍ매각 방식 93

5.1.6. 사업 절차 94

5.2. 기존 제도와의 비교 96

5.3. 상세 사업구조 99

5.3.1. 신규 건설형 99

5.3.2. 기존 주택 매입형 102

5.3.3. 지분 매입형 104

5.4. 수익률 시나리오 분석 107

5.4.1. 수익률 분석 개요 107

5.4.2. 분석의 주요 가정 109

5.4.3. 수익률 분석 111

5.4.4. 수익률 분석 시사점 116

5.5. 소결 118

5.5.1. 사업구조 요약 118

5.5.2. 기대효과 121

6장 결론 127

참고문헌 131

판권기 134

표 2-1. SH공공주택 공급실적 35

표 2-2. 기존주택 등 매입임대 매입재원 구성 35

표 2-3. 2024년 매입형 임대주택 관련 예산 36

표 3-1. 선도아파트 리스트 49

표 3-2. 선도아파트별 가격변동 추이 50

표 4-1. 주거용 리츠 사례 64

표 4-2. 주거용 리츠 사례 66

표 4-3. 공공지원 민간임대리츠 종류 67

표 4-4. 코람코주택도시기금 부동산 관련 유가증권현황 69

표 4-5. 앵커리츠 성격별 차이 81

표 5-1. 기금융자 한도 및 금리 93

표 5-2. 자산 투자 기반 리츠와 기존 제도의 비교 98

표 5-3. 리츠사의 수익ㆍ비용 구조 100

표 5-4. 가계의 수익ㆍ비용 구조 101

표 5-5. 리츠의 수익ㆍ비용 구조 103

표 5-6. 가계의 수익ㆍ비용 구조 104

표 5-7. 리츠의 수익ㆍ비용 구조 105

표 5-8/표 8. 가계의 수익ㆍ비용 구조 106

표 5-9. 시나리오별 리츠사 재원 구조 가정 108

표 5-10. 수익성 분석을 위한 가정 109

표 5-11. 연간 순수익 산정 112

표 5-12. 임대수익을 기반으로 한 배당 수익 배분액 112

표 5-13. 임대료 연간 상승률 가정에 따른 매각 예정가 113

표 5-14. 시나리오 1의 지분별 수익배분액 114

표 5-15. 시나리오 2의 지분별 수익배분액 115

표 5-16. 수익률 분석 결과 종합 116

표 5-17. 시나리오 별 리츠사 재원 구조 가정 117

표 5-18. 보유기간 중 연간 배당액 117

표 5-19. 보유기간 후 매각 차익 배분액 117

그림 요약-1. 자산투자 기반 "주택리츠" 구조도 7

그림 1-1. 전국 종합주택 매매가격지수 17

그림 1-2. 저가 주택매입 및 비축과 안정적인 공급 개념 19

그림 2-1/그림 2-3. 주택가격과 가계담보대출, 경기순환, 통화정책 등의 상호작용(Piazzesi & Schneider, 2016) 27

그림 2-2/그림 2-4. 경제지표 간 관계 28

그림 2-3/그림 2-5. 한미 기준금리와 국고채 10년물 이자율 29

그림 2-4/그림 2-6. 공공임대주택 공급에 따른 임대료 조정 메커니즘 37

그림 3-1. 금리와 서울 아파트 가격의 관계 44

그림 3-2. 서울 선도아파트 최고가와 현재 가격 차이 45

그림 3-3. 서울 자치구별 아파트 가격 하락률 46

그림 3-4. 서울시 아파트거래량과 가격지수 47

그림 3-5. 서울시 금액대별 아파트 거래량 및 비중 48

그림 3-6. 강남구 금액대별 아파트 거래량 및 비율 48

그림 3-7. 주요 광역시 아파트 매매가격 지수 추이 53

그림 3-8. 한국 기준금리와 국고채 10년물 이자율 54

그림 3-9. 연도별 서울시 아파트 입주 물량 55

그림 3-10. 주택가격 지수의 예측 시나리오 57

그림 4-1. 전세계 리츠시장 점유비율 63

그림 4-2. 일본 앵커리츠 구조(김홍년 NH금융연구소) 65

그림 4-3. 앵커리츠 개념 68

그림 4-4. 도시재생 앵커리츠 구조 70

그림 4-5. 앵커리츠 구조 72

그림 5-1. 자산투자 기반 "주택리츠" 구조도 87

그림 5-2. 재원조달구조 92

그림 5-3. 자산 투자 기반 리츠 제도의 사업절차 및 관계기관 95

그림 5-4. 재원 조달 구조 107

그림 5-5. 자산 투자 기반 리츠 활성화 방안 요약 118

그림 5-6. 가계부채 증가 억제 및 가처분소득 증가 효과의 경로 121

그림 5-7. 자산 투자 기반 리츠 주요 참여자 및 역할 126